Има един момент, в който човек трябва да си зададе честен въпрос: проблемът в пазара ли е, или в собствените ни очаквания?
Антон Илиев гостува в подкаста на Реалистимо и обърна внимание на нещо, което често се пропуска. А именно: много имоти не се продават заради липса на търсене, а заради разминаване в цената.
Тази тема има значение както за продавачите, така и за купувачите, защото влияе пряко върху времето за продажба и крайната цена.
Защо 30% от имотите реално са непродаваеми
Когато се разгледат повече обяви в един и същи квартал, се вижда разликата между имоти, които се продават, и такива, които просто стоят на пазара. Част от тях са на реални пазарни нива, но други са значително над тях.
Според нашите наблюдения около 30-35% от имотите попадат точно в тази група. Това са цени, при които няма реални сделки. Такива имоти остават дълго време без огледи и без конкретен интерес. Често точно те създават изкривена представа за нивата в района. В повечето случаи причината за това е разминаване между очакванията на собственика и реалната пазарна ситуация.
Истината за брокерите, която не се харесва на всички
Често се твърди, че брокерите надуват цените. В практиката обаче ситуацията е по-различна. В много случаи брокерът е този, който казва на клиента, че цената му е над пазарната. Този разговор не е лесен. Много собственици не искат да го приемат и предпочитат да работят с някой, който потвърждава очакванията им. Така се стига до ситуации, в които имотът се пуска на цена, която не може да бъде защитена.
Тук идва и другият ключов момент – как всъщност се прави оценка на имот. Много хора определят цена, като разглеждат обяви и се ориентират по най-високите стойности, но това не показва реалния пазар.
Това е и една от най-честите грешки при оценка на имот.
Правилният подход започва с реална оценка на имота, базирана на сключени сделки, актуално търсене и конкретните характеристики. Когато това липсва, разминаването между очакване и реалност е почти сигурно.
По-малко от 1% от продавачите ползват оценител
Един от най-сериозните проблеми е липсата на професионална оценка, преди продажба. В България се правят десетки хиляди оценки годишно, но почти всички са по инициатива на купувача и най-вече на банката. Продавачите рядко поръчват оценка за своя имот. Делът им е под 1%, което означава, че в повечето случаи цената се определя без ясна база. Това от своя страна води до силно разминаване между очаквания и реалност и създава усещане за хаос на пазара.
Купувачите решават с емоция, не с логика
Въпреки че става дума за големи суми и дългосрочни решения, голяма част от купувачите действат емоционално. Около 80% взимат решение, водени от усещане, а не от анализ. В практиката често се случва хора да избират банка заради човека отсреща, да отказват имот заради конкретен брокер или дори да сменят квартал, когато попаднат на добре направен апартамент. Тези фактори често натежават повече от чисто финансовите параметри.
Ремонтираният апартамент продава всичко
Добре направеният апартамент има ясно предимство. Хората не искат да се занимават с ремонти, майстори и забавяния. Те предпочитат готово решение, дори ако цената е по-висока. Това създава сериозно търсене на такива имоти, което в момента изпреварва предлагането. Резултатът тук са бързи сделки и минимално време на пазара. Не е случайно, че вече все повече инвеститори се насочват към покупка, ремонт и препродажба.
Новото строителство се изкупува по-бързо, отколкото изглежда
На пръв поглед изглежда, че новото строителство е навсякъде, но реално наличните имоти са по-малко, отколкото се предполага. Голяма част от проектите се разпродават още в ранна фаза и изборът се свива още преди сградата да е завършена.
Когато става дума за имоти ново строителство в София, често се оказва, че при запитване към инвеститор свободните апартаменти вече са изчерпани или са останали съвсем ограничени варианти, обикновено по-големи и с по-висока цена. Това създава усещане, че предлагането е голямо, но в момента, в който се стигне до реален избор, възможностите са значително по-малко.
Къде има потенциал за растеж около София
Антон споделя, че една от ясните посоки за развитието е около София. Райони като Божурище, Елин Пелин и Банкя дават реална алтернатива на града, като същевременно остават по-достъпни като цена. Особено интересна е западната част на София, която остава по-слабо развита и съответно по-подценена в сравнение с източната. Това създава потенциал за по-бързо покачване на цените в бъдеще. Близостта до столицата, съчетана с по-ниска цена, прави тези райони логичен избор за хора, които търсят баланс между достъпност и локация.
Репутацията на брокера остава, дори когато сделките приключат
В този бизнес клиентите се сменят, но нашата репутация, на брокерите, остава. Всяка сделка може да приключи бързо, но начинът, по който е направена, остава в съзнанието на хората. Когато една страна остава с усещане, че е направила компромис или е била подведена, това рядко остава само в рамките на една сделка. То се предава и нататък: през препоръки, разговори и бъдещи решения.
Ако обмисляте продажба, покупка или инвестиция, започнете с ясна представа за пазара. Най-голямата грешка е да се тръгне с очаквания, които не могат да се реализират. Ако искате спокойна сделка, свържете се с нас. Екипът на КА5 имоти ще бъде до вас на всяка стъпка.
