Двата механизма имат сходна цел, но не са едно и също

И ескроу сметката, и специалната банкова сметка на нотариус могат да гарантират, че:

купувачът няма да плати, преди да са изпълнени договорените условия;
продавачът ще получи парите, след като сделката бъде надлежно извършена;
никоя от страните няма едностранно да може да изтегли сумата.

Но реалната сигурност зависи най-вече от условията за освобождаване на парите, а не само от името на сметката.

1. Специална банкова сметка на нотариус

Законът позволява продажната цена да бъде внесена по специална банкова сметка на името на нотариуса. Условията за внасяне и за превеждане на парите към продавача се определят с писмено споразумение между нотариуса, купувача и продавача. Средствата по тази сметка не могат да бъдат използвани за погасяване на лични задължения на нотариуса.

Важно уточнение: това не е личната или обикновената служебна сметка на нотариуса, а специална сметка по чл. 25а от Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Примерна процедура
Купувачът превежда цената по специалната сметка преди сделката.
Нотариусът или продавачът проверява, че сумата е постъпила.
Страните подписват нотариалния акт.
Нотариусът представя акта за вписване в същия ден.
След настъпване на условията от споразумението нотариусът превежда парите на продавача.

Нотариусът има законово задължение да представи подлежащия на вписване акт в Службата по вписванията в деня на извършването му.

Какво трябва да пише в споразумението

Не е достатъчно да пише:

„Парите се превеждат след сделката.“

Трябва да е уточнено например:

Нотариусът превежда сумата по сметката на продавача след представяне на вписан нотариален акт, удостоверение или справка, от които е видно, че купувачът е вписан като приобретател и преди или едновременно с покупко-продажбата не са вписани други възбрани, ипотеки, искови молби или права на трети лица, освен изрично приетите от купувача.

Трябва да има и резервен механизъм:

какво става при отказ за вписване;
какво става при техническо забавяне;
кога парите се връщат на купувача;
как се процедира при спор между страните;
кой плаща банковите и нотариалните такси;
как се погасява съществуваща ипотека.
2. Банкова ескроу сметка

Ескроу сметката обикновено се открива в банка въз основа на отделен договор между:

купувача;
продавача;
банката като независима трета страна.

Парите се блокират и банката ги освобождава само при представяне на точно определените в договора документи. Български банки използват доверителни, или ескроу, сметки и при покупка на имоти с ипотечно финансиране, като за тях се сключва отделен договор.

Типични условия за освобождаване

Банката може да преведе цената след представяне на:

вписан нотариален акт;
удостоверение за тежести за определен период;
доказателство, че банката кредитор е вписана като първи по ред ипотекарен кредитор;
съгласие за заличаване на стара ипотека;
документ за погасяване на кредита на продавача;
разрешение за ползване или друг документ при ново строителство.
Предимства

Ескроу сметката обикновено дава:

по-подробно договорно регулиране;
независима банкова проверка на документите;
възможност за по-сложни сделки;
удобство при няколко плащания или няколко получатели;
по-добра структура при кредит, стара ипотека или корпоративни страни.
Недостатъци
по-високи банкови такси;
повече документи;
по-бавно съгласуване;
банката проверява формално дали документите отговарят на договора, но не решава сложни правни спорове;
лошо формулираното условие може да блокира парите, въпреки че сделката практически е приключила.

Основната разлика:

Специална сметка на нотариус:

Управлява се от нотариуса
Уредена изрично в нотариалния закон
Подходяща за стандартна покупко-продажба
Обичайно по-бърза за организиране
Условията са в споразумението с нотариуса
Нотариусът следи нотариалното производство

Банкова ескроу сметка:

Управлява се от банката
Урежда се главно чрез банковия договор
Подходяща и за сложни или многоетапни сделки
Обичайно изисква предварително банково одобрение
Условията са в тристранния договор с банката
Банката проверява представените договорни документи

Важно за плащанията над 10 000 лева

При възмездни сделки с недвижими имоти страните декларират в нотариалния акт, че посочената сума е действително уговореното плащане. Когато общата сума е над 10 000 лева, плащането трябва да се извърши по специалната сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка. Това означава, че законът не задължава всяка сделка да използва ескроу — обикновеният банков превод също може да изпълни изискването, но не предлага същата условна защита.

Кое бих препоръчал

За стандартна продажба на апартамент без ипотека и без усложнения:

специалната сметка на нотариуса е достатъчно добър и практичен вариант, стига споразумението да е подробно.

При сделка със:

ипотека на продавача;
банков кредит на купувача;
плащане на няколко транша;
ново строителство;
чуждестранни страни;
няколко продавачи или кредитори;
условие за заличаване на тежести;

по-разумна обикновено е банкова ескроу сметка или внимателно комбинирана схема между банката кредитор и специалната сметка на нотариуса.

Най-голямата грешка е цената да се запише като „платена изцяло преди подписването“, когато реално още не е получена. Продавачът тогава подписва документ, който удостоверява неизвършено плащане, а последващото събиране на цената може да изисква съдебно производство. При големи суми проектът на нотариалния акт и споразумението за сметката трябва да бъдат прегледани от адвокат, който защитава конкретно купувача или продавача, а не само от посредника по плащането.