Колко и какво губите докато чакате по-ниски цени на жилищата в София

Колко губите ако парите ви стоят в банкова сметка в каса под дюшека или там където не се увеличават, а намаляват своята стойност. Всяка година има инфлация и последните години тя е средно по около три процента, което измерено в реални пари би означавало, че ако имате например 100 000 лева в банката и те са престояли там една година то вие сте загубили около 3000лв, ако обаче парите ви са стояли там три години то инфлацията е "изяла" около 9000лв и днес три години по-късно вие с тази сума пари ще можете да си купите по-малко неща от колкото преди три години. Вижте статистиката на БНБ за броя и размера на депозитите ако се чудите дали наистина има толкова хора, които просто ей така държат огромни суми в банките на депозит.

Това както можете сами да се досетите важи с особена сила и за недвижимите имоти. Много хора се надяват отлагайки покупката си на първи дом цените на жилищата в София да паднат така както се случи преди 10 години, но това няма да се случи по ред причини. Дори и да се случи вие сигурни ли сте, че ще си струва чакането ако живеете под наем и губите ежемесечно пари от това реално вие отлагайки покупката губите все повече пари и трябва цените на жилищата да паднат още повече за да компенсират вашите загуби...изчислете си ги сами...

24 месеца ако плащате наем по 600 лева това не са ли 14400 лева или около 7300 евро чиста загуба - ок смятате ли, че цената на един двустаен апартамент, който в момента струва в София 70 000 евро ще падне с 10% до 62000 евро така, че да компенсира вашите 24 месеца живот под наем? Ами ако цените на имотите се покачат, а не паднат? Ами ако хазяина ви вдигне наема? Ами ако чакате цените на имотите да паднат още 24 месеца това не са ли още 7300 евро или общо 14600 евро ЗАГУБА? А вие живеете от 10 години под наем и ви е трудно да си изчислите загубите ами...ако искате изчакайте още 2-3 години може пък цените на имотите да паднат на половина знае ли човек нищо, че има инфлация... Тоест отлагайки покупката на първи дом и живееки под наем вие всъщност ще спечелите ли нещо или ще загубите и колко самите може да си изчислите... Оставаме на страна нещата като това, че хазяина не иска да смени дограмата, да ви купи нов диван или да ремонтира банята това се преглъща, но какъв е смисъла да се преглъща какво ще стане на края като теглите чертата - живели сте "безгрижно" под наем и не сте "хранили" банката, но сте хранили хазяина, който си изплаща ипотеката чрез вашия наем и на края купувате имот още по-скъпо... Времето е невъзстановим ресурс!

И нито евентуалното вдигане на лихвите по кредитите с около + - 0.5% на годишна база, нито Брекзита, нито други външни фактори биха могли на този етап да се отразят на цените на жилищата в столицата така както се надяват много хора. Разликите между тогавашните високи цени на жилищата достигнали своите нива не по пазарен път, а по слухове (не, че слуховете не движат пазарите), но не и тогава в периода 2006-2008 година. Очакванията от предстоящото влизане на България в Европейския съюз и отварянето на границите и пазарите на труда бяха твърде големи и надминаха реалността - тоест не се сбъднаха мечтите на бай Пешо да си продаде панелния тристаен апартамент в Младост 4 където тогава нямаше все още метро за 120 000 евро нямаше как да се получат.

Причините са много и една от тях е, че тогавашните лихви по ипотечните кредити бяха в най-ниските си нива около 7-9-12% докато сега стигат до под 3%. Тогава по онова време преди 10 години всъщност цените не се вдигнаха на пазарен принцип поради голямо търсене, а поради очакване от евентуално голямо търсене, което наистина доведе до истерия и много неразумни покупки на имоти и балона се спука. Но имаше балон - цените се надуха от погрешни очаквания, а също така имаше и много неподготвени инвеститори, които предприеха неоправдани рискове и с последствие загубиха много средства, защото не се бяха консултирали на какви цени биха могли да си реализират имотите и не им излезе сметката. Цените на жилищата в момента не са достигнали своите нива на база очаквани влизания в съюзи, навлизащи чужденци с дебели портфейли, които изкупуват де що видят имот без значение от цената му. Инвеститорите в жилищни блокове вече си имат не едно, а 15 на ум след изминалата криза, банките също много добре премерват своите рискове и обецата на ухото тежи в много по-голяма сила от колкото се предполага от хората, които не са си изпатили от събитията преди десет години.

Опитите за евтини сензацийки по медиите от неподготвени журналисти или такива изпълняващи поръчки за насаждане на определено мнение в обществото не могат да постигнат необходимите резултати в дългосрочен план за очакван "срив", "крах", "тежка криза" и т.н. на пазара на имоти. Ето и няколко безспорни факта - населението на София механично се увеличава всяка година с няколко хиляди души независимо, че като цяло страната страда от ниска раждаемост в София да се доредите до ясла или детска градина е мисия невъзможна сами можете да проверите това на сайта на НСИ или да гледате репортажите по новините където ще видите как родители се редят по пашки да запишат децата си на детска градина или желаното училище в София. Има съвсем точна и ясна статистика на това колко точно квадратни метра жилищно строителство предстои да бъде пуснато в експлоатация и да изчислим две и две като съпоставим броя на покупките на имоти в столицата на годишна база с въпросните брой жилища и ще научим отговора - новите жилища НЕ са достатъчно много за да могат да отговорят на търсенето на купувачите.

Приказките за кредитна задлъжнялост може също лесно да се проследи както и нивата на милиардите, които спят в банките май бяха около 50 милиарда само на домакинствата тук не включваме фирмите и техните касови наличности, които всъщност не са обявени никъде както и много средства летящи през балконите на бабите в посока телефонните терористи. Не е ли странно как иначе бедни пенсионери хвърлят по 20-30-50000 лева през прозорците си

Също така един от ключовите моменти в прогнозите за цените на имотите в страната, които се правят особено от чуждестранни анализатори са момента в който не се отчитат двете неща с които рязко се отличаваме от много други икономики в света и особено в Европа - това са процентите на собственост на недвижими имоти на глава от населението на което сме на водещи позиции, а това реално са активи, които не се изчисляват правилно както и нивата на сивата икономика, която всъщност никой не знае точно какви параметри има. Според някои прогнози нивата на сивата икономика в нашата страна надхвърлят 150 милиарда лева - какво означава това ли - това означава, че това са парите скрити в каси, под дюшеци, в кутии за обувки, тавани, сейфове, буркани и т.н. и за които никой не може да преброи. Една огромна част от тези средства се насочва към недвижимите имоти всяка година. Доказателство за това е факта, че все още близо половината от имотите в столицата се купуват с налични средства без да е необходим никакъв кредит. Реално в страната процента на имотите, които се купуват без кредити е около и над 70%, но в столицта тъй като цените са най-високи този процент е по-нисък както казах около 45-50%. Справка за всеки, който не вярва ето тук.

Нека да разгледаме конкретно ето това тримесечие на продажбите на имоти в страната в периода от началото на юли до края на месец септември. Какво ни говорят тези цифри една една извадка:

Брой продажби в София за период от три месеца - 07 - 09.2018г.:
 

Продажби общо: 6376 броя

Дарения: 1182

Замени: 96

Законни ипотеки: 1154

Договорни ипотеки: 3288

Заличени ипотеки: 2821

 

Какво трябва да ни говорят тези цифри ето малко пояснение - В този тримесечен период в столицата са купили точно 6376 броя недвижими имоти, 1182 имота са придобити чрез дарение (тази цифра е извън покупко-продажите, които са 6376) най-често дарения стават между роднини, направени са 96 замени, което всички знаем, че са бартери. Направени са общо 4442 ипотеки в този тримесечен период, което не ознчава на всяка цена, че са купени имоти посредством тях, а онзачава, че са ипотекирани имоти - не винаги една ипотека е обвързана с покупка на имот. Възможно е да се ипотекира собствен имот за да се получи кредит за бизнес, ремонт или други нужди, но разбира се една голяма част от тези ипотеки по всяка вероятност са послужили за финансиране на покупки на имоти. Заличените ипотеки са 2821 броя, което също не означава, че в този точно тримесечен период са изплатени толко на брой ипотечни кредити. Една голяма част от тези 2821 броя заличени ипотеки са всъщност заличвания по партидите на имоти, чийто ипотеки са били много отдавна погасени дори някои от тях преди 90-те години и собствениците на имоти не са знаели, че след погасяването на ипотеките от онова време е било необходимо след тоа да подават молби за заличаване в агенция по вписванията. Нйа-сигурното от тези цифри е, че най-малко 1934 имота през тези три месеца се били купени в София без никакъв ипотечен кредит, което означава, че горе по около 29 имота все работен ден в столицата са купуват без кредит. Не случайно толкова конкретизирам относно покупките без кредит, защото в публичното пространстов непрестанно витае усещането за "то всъшност кой има възможност да си купи имот в София без да тегли кредит!?". Ами очевидно по 29 имота всеки ден или горе долу по около 12-15000 имота на година се купуват именно от тези хора, които не теглят ипотечени кредити за покупка. От къде идват средствата ли? Ето и отговора - когато един имота се купи с от някого чрез ипотечен кредит то тобствениците на имота, който се е продал се оказват с налични средства, които биха могли да насочат към друг недвижим имот, който те на свой ред купуват без да им се налага да теглят ипотечен кредит. Една голяма част от средствата от продадените имоти, които се купуват извън столицата в последствие се насочват към София и се случват отново сделки без да необходим кредит. Надявам се това дава достатъчно ясни отговори на някои въпроси от къде му идват средствата и кой аджеба купува тези скъпи имоти в София без да тегли кредити. 

Отдавна угаснаха и митовете за стотиците хиляди ипотекирани имоти, които се разпродават от частните съдебни изпълнители на безценица и ако все още смятате, че има или ще има такива имоти трябва да знаете и друго важно нещо, а именно - такива имоти с ипотечен кредит при който ипотекирате купувания имот, който сте спечелили на търг реално не можете да си купите. Тези имоти се продават само на купувачи, които разполагат с цялата сума и няма да разчитат на ипотечен кредит при, който за обезпечение ще послужи въпросния спечелен на търга имот. Закона разбира се може да промени, но се променя кой знае защо :) И ако сега вие сте от хората, които се надяват лихвите по кредитите да се вдигнат до такива нива, че да предстои много хора поради вдигането на лихвите да не могат да се плащат кредитите, което пък да доведе до масови разпродажби на безценица то бързам да ви успокоя - това няма да се случи и освен това не се случи и при кризата от преди десет години не и в нивата, които се очакваше дори тогава. Но едно е гарантирано - нивата на инфлацията всяка година нарастват с по 3% и то е така от доста години насам...

Това показват сметките, но вие лично за себе си смятате ли си колко всъщност губите ако живеете под наем и отлагате покупката на първи дом и парите ви отиват за наемите, а спестяванията ви в банката ги изяжда инфлацията? Разбира се далеч съм мисълта да подценявам хората, които спестяват правилно и умножават спестяванията си с повече от 5-7% всяка година - ок вие вероятно знаете какво правите и не губите пари, а ги умножавате, но вие сте малцинство...

В някои от следващите материали от блога на КА5 имоти ще разбием и митовете свързани с това колко много жилища стояли празни в София и как това може и дали изобщо ще се отрази някога на цените на продажбите на апартаментите в столицата.

====03.12.2018г. ===край на материала====

Видео

 

София 1324, жк. Люлин-7, GREEN CENTRE,
бул. Д-р Петър Дертлиев N:42, етаж 3, офис 8.

02 825 02 02 | 0892 04 1111

ВАЖНО!  Всяко едно посещение в бутикова агенция за недвижими имоти КА5, независимо от целта е необходимо да бъде предхождано от уговорка по телефона за точен ден и час! Въвеждаме това условие, за да гарантираме достатъчно време, за отговор на Вашите нужди от професионални услуги и информация. Благодарим Ви за разбирането!