ВНИМАНИЕ собственици на имоти – продажба за две седмици…

Агенция за недвижими имоти КА5 имоти продава апартаменти в София. Експертизата по отношение на оценката на апартаментите е много важна за последващата успешна реализация в оптимален срок. Безплатните оценки, които правим на всички жилищни имоти на територията на София град дава спокойствието на всеки собственик, който планира продажба на своя апартамент, че тя ще бъде успешна. Масовото предлагане на имоти по оценка само на база „предлагане в интернет“ е много погрешно и не води до добри резултати. Обикновено или се надценява имота или се подценява и това гарантирано води до загуби, в единият случай с надценяването води до загуба на време и „изхабяване“ на имота заради дългото му предлагане. Това води до съмнения от страна на купувачите, че щом стои толкова дълго време на пазара и никой не го купува – следователно нещо му има. Реалността е такава, че всъщност купувачите най-често нямат абсолютно никаква представа за колко време би се реализирал на пазара един жилищен имот в София. Това обаче съвсем не им пречи да си правят изводи на база техният опит и наблюдения, а до колко тези изводи са правилни е друга тема.

Подценяването на имота от своя страна води до много бързата му почти светкавична реализация, което е показателно, че цената е по-ниска. Разбира се има, че има собственици на имоти, които предпочитат да загубят пари, но да продадат много бързо, но моята 16 годишна практика показва точно обратното. На 100 собственици на имоти в София на които им предстои продажба само 1 се съгласява да му се продаде имота светкавично дори с цената на това да загуби пари. Тези хора обикновено имат някакъв план, който желаят да реализират сега на момента и нямат търпението да чакат много за да им се случват нещата. Под угрозата от финансови загуби обаче останалите 99 собственици на апартаменти в столицата категорично търсят максимално висока цена, дори понякога и абсурдно висока и времето изобщо не е важен фактор за тях.

При продаването на апартаменти в София има ДВЕ супер важни стъпки, които ако ги подцените няма кой да ви даде гаранция с какви финансови загубите ще сключите договор за продажба. По отношение на времето за реализацията на един жилищен имот всъщност истината е някъде по средата между бързата и не толкова бързата продажба. В следващите редове ще ви запозная, защо това е така. За начало, да уточним кое е бърза продажба на имот – бърза продажба се има предвид не по най-бързия начин да минем пред нотариус (имотите не са като автомобилите), а по най-бързия начин да сключим сделка. Сключването на сделка става с подписването на предварителен договор в който и купувача и продавача поемат ангажименти едни към друг. Естествено бихме могли да сключим сделка и чрез депозит (стоп капаро) или наистина директно да минем през нотариус в случай, че всички документи на продавача са готови за продажба и купувача няма нужда от кредит.

След като уточнихме какво се има предвид под продажба, стана ясно, че сключването на писмен договор между страните е най-бързия начин, защото не изисква кой знае каква предварителна подготовка и от двете страни. Най-редовно наши колеги от други агенции за недвижими имоти се хвалят, че са реализирали жилищен имот в София за две седмици. Ние не подкрепяме чак толкова бързите сделки по няколко обективни според нас причини и ето кои са те:

1. Бърза продажба за две седмици или по-кратък срок би била печеливша сделка за някой купувач, който успява да реагира и да изпревари конкуренцията като капарира жилищен имот преди другите на цена, която го устройва. Подобна бърза сделка би била удачна и за продавач, който много бърза и спешно му трябват пари.

2. Този тип бързи продажба на жилищни имоти в София (не случайно повтарям постоянно жилищни имоти в София, защото те са най-търсената стока в столицата) са подходящи основно за собственици на малки жилища тип боксониера, гарсониера или максимум двустаен апартамент. Това са най-бързооборотните за продаване жилищни имоти. Бързата продажба е подходяща за тях, защото съответно и тяхното ценообразуване е най-лесната задача. А, без правилното ценообразуване да си продавате имота гарантирано води до финансови загуби. Малките по площ жилищни имоти като боксониери, едностайни апартаменти, гарсониери и двустайни апартаменти са най-лесните за оценяване дори и от хората, които нямат професионален опит и когато предварителната оценка на продавачите и тази на техните брокери съвпадне, то тогава бързата продажба е ок. Единствената причина едно малко жилище да не може да реализира сравнително бързо може да бъде ако то е на партерен, първи етаж, последен етаж, има много скосявания, прекалено малки и преходни стаи и т.н. Тоест да има съществен недостатък влизаш с категорията на купувачите като „с това компромис никога не правя“.

3. Има обаче други видове имоти, които ако се реализират за срок от две седмици или по-малко то това със сигурност означава, че са подценени. Тристайни апартаменти, четиристайни апартаменти, многостайни апартаменти, мезонети, къщи, парцели, търговски обекти като офиси, магазини, заведения, складове, хотели и т.н. Тези имоти са с по-голяма площ (изключваме много малките магазинчета и офисчета) и поради по-голямата им използваема площ и тяхната крайна цена за увеличава. Бързо сравнение за да бъда по-ясен – една панелна гарсониера 44кв.м. в Младост 1 на трети етаж в сградата от 1968 година и за основен ремонт може да струва като крайна цена 65000 евро, което са над 1400 евро за кв.м. и ще се купи веднага, поради липсата на предлагане и огромното търсене в този район на малки жилища. В същото време един тристаен панелен апартамент 88кв.м. на четвърти етаж в Младост 1 в сграда от 1972 година за основен ремонт може да струва като крайна цена 112 000 евро, което като цена на кв.м. излиза по-малко от 1300 евро за кв.м. Ако гледаме цените на кв.м. тристайния апартамент излиза, че е „по-изгоден“ с над 100 евро за кв.м., но простата истина е, че първоопределяща не е цената на квадратен метър, а крайната цена на жилището. Ако този тристаен излиза по-изгодно, но вие разполагате с 70 000 евро – реално не можете да си го купите, но можете да купите гарсониерата – ФАКТ. Факт, който държи цените на всички малки жилища много високи именно поради тази причина – най-ниската крайна цена, а не високата им цена на кв.м. Сравнението с един от най-търсените за инвестиция в имоти квартали на София – Младост изобщо не беше случайно. Цените, които давам за пример за актуални, но към днешна дата 1-ви юли 2021 година. Ако четете този материал след пет години тези цифри може да изглеждат изключително нереални. Тристайните апартаменти не се оценяват толкова лесно, както по-малките по площ жилища и в същото време и не се продават толкова бързо. За тях бърза продажба в рамките на две седмици не е особено препоръчителна.

4. Не само за големите по площ имоти, но особено за тези с площ над 200 кв.м. като на пример къщи, мезонети, четиристайни и многостайни апартаменти, големи магазини, големи офиси, заведения, хотели и т.н. бързата продажба много трудно, дори невъзможно би било да бъде на цена, която не е в ущърб на продавача. Имотите, които са с площ над 200кв.м. обикновено струват и над 200 000 евро. Особено жилищните имоти в столицата. Изключения винаги би могло да има когато обобщавам за такава голяма група имоти, но като цяло в процентно изражение тези изключения биха били под един процент.

5. Друга причина за да не одобряваме бързите продажби в срок до две седмици е и факта, че в зависимост от това в коя част на годината се случват тези продажби има доста сезони, в които българите традиционно почиват, пътуват, празнуват и т.н. И ето няколко бързи примера – вие продавате двустаен апартамент в центъра на София. Още на втория ден имате седем огледа и на третия ден вече имате предложение да ви купят имота и то дори без да коментират цената. Това означава, че вероятно имота ви е подценен, но да кажем, че не е подценен и цената е ок. Всичко това обаче се случва в разгара на летните отпуски през август месец и поредните рекордни горещини. Една голяма част от купувачите са на почивка на море, а вие продавате двустаен в София. Как можем да сме сигурни, че в момента на плажа няма купувач, който като се върне от морето няма да купи вашия имот с 7000 евро повече от днешната цена, защото отговаря на всички негови изисквания, но е пуснат в реклама преди три дни точно когато започва неговата (на купувача) дългоочаквана двуседмична почивка на морето? Той няма да върне специално за да види вашият имот, не и преди да му свърши почивката, а вие сигурни ли сте, че бързате чак толкова много??? Излишно е да казвам, че хората планират и резервират месеци по-рано своите пътувания. И ако продавате по време на празници – великденски или коледни, или ако продавате през юли или август или ако продавате през януари когато запалените скиори са на ски. Нека и друго да ви кажа – хората, които купуват имоти в повечето случай са същите, които ходят много често на почивки, защото могат да си го позволят и не е лошо ако съобразите вашата продажба с тези факти. Просто няма нужда да бързате толкова много. Разликата в продажбата на имот межди две седмици и един месец всъщност е ОГРОМНА. Ако имота ви е на максимално висока за търпимостта на пазара към момента той все пак ще генерира интерес в рамките на месец. Ако е подценен може и на втория ден да изчезне, но „изчезването“ зависи от продавача не само от купувача. Един месец е предостатъчно време, който е на почивка да се върне и да види вашия имот. Има и други хора, които действат хаотично – купувачи, които не действат организирано. За тях две седмици е много малко време за да могат да вземат информирано решение. Ето как се случват нещата – купувачите следят пазара на имоти в района в който вие продавате и виждат, че от вчера има нов имот, който не са гледали и цената му ги устройва. Обаждат се да поискат оглед и се уговарят за следващия ден да го видят на място. Имота е на пазара от понеделник, те го виждат във вторник и отиват на оглед в сряда. Прибират се вкъщи и семейния съвет решава – искаме да го купим. Започват телефонни обаждания – „Татко, виж сега, с Петя харесахме най-накрая един апартамент и искаме да го купим. Обаче казаха, че цената не се коментира и ни е малко над бюджета…“ Съответно таткото и майката за да помогнат финансово на децата им поставят „условие“ все пак и те да дойдат да видят имота, който ще финансират, но са на работа и не могат да пътуват по-рано от събота от Варна за София. Събота в 14:00ч. всички са пред блока и влизат в апартамента. Оглед около 40 минути и си тръгват леко напрегнати. Сядат в близкото кафене и започва обичайния разговор като таткото се обръща към „децата“: „Вижте сега деца, този апартамент иска доста сериозен ремонт и тази цена ми се вижда доста висока… Хайде, да го обсъдим с майка ви и да се чуем в понеделник да ви кажем какво сме решили. Помислете и вие за нещо по-евтино ако излезе.“ В понеделник все пак се съгласяват, че въпреки ремонта няма по-изгоден двустаен в Борово с гледка към планината и потвърждават, че ще им помогнат. Следва оценка от банката, но Иван и Петя нашите примерни купувачи се оказва, че още не са си избрали банка и тепърва трябва да си уговарят среща в банката за да попълват документи. Докато са в клона успяват да платят и за оценка на апартамента в Борово. Оценителя обаче е доста зает и може да дойде да снима апартамента не по-рано от четвъртък. Идва четвъртък и той снима. Казва, че ще бъде готов с оценката до 5-6 работни дни, което се пада следващата седмица… Прави ли ви впечатление колко време мина между първия оглед, втория оглед, вземането на решение, оценката и т.н. Тоест в повечето случаи две седмици НЕ са достатъчни за повечето купувачи. В по-кратък срок биха могли да реагират купувачите с кеш (които са по-малко от 45% от всички купувачи в София и подготвените купувачи с кредит, които имат достатъчно голямо самоучастие и не зависят от оценката на банката. Този втори тип купувачи са малък процент може би не по-голям от 15-20%. Какъв е извода – за да получите максимално висока цена за вашия имот при продажба е необходимо технологично време. Дали заради банката, дали заради роднините, дали заради почивката, дали заради командировката, дали защото не може всеки да взема бързи решения няма АБСОЛЮТНО никакъв смисъл да бързате да сключвате договор преди имота ви да е стоял минимум три седмици на пазара или поне месец. По този начин има опасност да се лишите от 1/3 и повече потенциални купувачи за вашия имот, а вие имате за продаване обикновено само един такъв имот и не виждам причина да се състезавате особено ако става дума за още 1-2 седмици.

6. Още една причина да не се състезавате чак с толкова висока скорост ОСОБЕНО ако имате имот за продаване, който е с площ над 200кв.м. Или цена над 200 000 евро или и двете неща взети заедно. Купувачите, които разполагат с възможност да инвестират подобни суми знаят, че не всеки разполага с такива средства и следователно никой не е в състояние да ги убеди в обратното. Поне не е през първите им огледи когато отказват всички имоти, защото не отговарят на един-два от техните критерии. Тези хора, обикновено са семейни и решението за покупка зависи от повече от един човек от семейството и близкото им обкръжение. Те имат изисквания за разположението на стаите, изложението, етажа на жилището, квартала и много други разбира се. За да грабнете човек с такъв бюджет за покупка на имот е необходимо да се постараете малко повече от това да направите няколко размазани снимки с телефона. Бърза продажба на такъв тип имот не е препоръчителна и тук един месец всъщност е минимума за да могат всички потенциални купувачи да го забележат и да реагират с оглед.

Мисля, че бяха дразнещо изчерпателен по отношение на това, защо две седмици НЕ са достатъчно време за продажба на имот дори в София. Сега ще добавя обаче всъщност най-важните неща за една продажба. И както ви написах в началото на този материал – При продаването на апартаменти в София има ДВЕ супер важни стъпки, които ако ги подцените няма кой да ви даде гаранция с какви финансови загубите ще сключите договор за продажба при това независимо от срока на продажбата!
ПЪРВО и най-важно е оценката на имота. Ако надцените имота, продажба няма да има ясно е защо, ако обаче го подцените дали ще разберете каква сума губите с неговата продажба? За да нямате никакви колебания се прави оценка. Освен това, оценките на КА5 имоти за жилищни имоти са напълно БЕЗПЛАТНИ!

ВТОРО и не по-малко важно е презентацията на имота ви и това пред колко голяма аудитория я правите. Ако продавате гарсониерка в Младост 1 – тя би могла да се продаде дори с едно изречение или дори само с обява във вестник като през 1995-та година. Но, ако продавате имота с цена над 200 000 евро и голяма площ ще трябва да вложите дооооста повече старание за да се отличите от конкуренцията.

Това са двете най-важни причини, които тябва да са на лице ПРЕДИ да обявите имота си пред потенциалните купувачи. Първото без второто и обратното не се получава. През дългите години в които аз работя като действащ брокер на недвижими имоти съм правил както много успешни продажби – така и много неуспешни предлагания на различни типове имоти. Опита ми е изцяло на база практика и годините в които съм работил по метода проба-грешка за безвъзвратно отминали. Ползвайте моя опит за да не загубите хиляди евро под формата на пропуснати ползи като споделите този материал. Той би могъл да помогне на хиляди собственици на имоти да не допускат горе изборените грешки и да не понасят последиците от тях.

CAPTCHA