Как се определя реалната цена на имот? Как се определя реалната цена на жилищните имоти в големите градове.
Всичко за продажбата на жилищни имоти в град София може да гледате и в този уебинар.
Темите във видеото включват:

• каква е разликата между офертна цена и реална пазарна цена;
• защо две привидно сходни жилища могат да имат различна стойност;
• как купувачите сравняват имотите на пазара;
• как надценяването може да забави продажбата;
• кога ниската цена води до реална загуба за продавача;
• защо професионалната оценка на място е важна преди продажба.
  

  Как се определя реалната цена на имот?

  Определянето на реалната цена на имот е една от най-важните и едновременно с това най-трудните стъпки при продажбата на жилище.

  Прекалено високата начална цена може да отблъсне купувачите, да намали броя на огледите и да задържи имота дълго време на пазара. Прекалено ниската цена може да доведе до бърза продажба, но и до реална финансова загуба за собственика.

  Затова правилният въпрос не е:

  „На каква цена искам да продам имота си?“

  По-важният въпрос е:

  „Каква цена е готов да плати пазарът за този конкретен имот при настоящите условия?“

  В двучасовия уебинар към тази статия Антон Илиев от КА5 имоти разглежда подробно как се определя реалната цена на жилищните имоти в София и другите големи градове.

  В материала ще научите:

  • каква е разликата между офертна, пазарна и продажна цена;
  • как купувачите сравняват имотите;
  • защо цената на квадратен метър не е достатъчна;
  • кои характеристики увеличават или намаляват стойността;
  • как се прави сравнителен пазарен анализ;
  • защо оценката на място е важна;
  • как надценяването забавя продажбата;
  • кога ниската цена може да ощети продавача;
  • как да се избере правилна начална офертна цена.

  Какво означава „реална цена на имот“?

  Под реална цена на имот обикновено се разбира сумата, която информиран и реално заинтересован купувач би бил готов да плати, а собственикът би бил склонен да приеме при нормални пазарни условия.

  Това не е непременно най-високата цена, която може да бъде написана в една обява. Не е и сумата, която собственикът е вложил в покупката, ремонта или обзавеждането.

  Реалната цена се формира от съотношението между:

  • характеристиките на конкретния имот;
  • наличните алтернативи на пазара;
  • броя и финансовите възможности на купувачите;
  • условията за ипотечно кредитиране;
  • състоянието на сградата и района;
  • необходимия срок за продажба;
  • начина, по който имотът е представен;
  • готовността на страните да преговарят.

  Един имот няма само една математически точна стойност. По-често може да се определи реалистичен ценови диапазон, в който има вероятност да бъде постигната сделка.

  Каква е разликата между офертна, пазарна и продажна цена?

  Трите понятия често се използват като взаимозаменяеми, но означават различни неща.

  Офертна цена

  Офертната цена е сумата, на която имотът е публикуван за продажба.

  Тя показва желанието или стратегията на продавача, но не доказва, че пазарът приема тази стойност.

  Собственикът може да обяви имота си на произволно избрана цена. Затова публикуваните оферти трябва да се използват внимателно при оценяване.

  Пазарна цена

  Пазарната цена е стойността, около която е вероятно да се постигне сделка между информиран продавач и информиран купувач при нормални условия.

  Тя се определя чрез анализ на:

  • сходни имоти;
  • поведението на купувачите;
  • предлагането в района;
  • реалните предимства и недостатъци;
  • скоростта, с която се реализират подобни предложения.

  Продажна цена

  Продажната цена е конкретната сума, договорена между продавача и купувача.

  Тя може да бъде по-ниска от офертната цена след преговори, но при силен интерес и правилна стратегия понякога може да се доближи максимално до нея или дори да бъде над първоначално обявената стойност.

  Защо обявите в интернет не показват реалната цена?

  Сайтовете за недвижими имоти са важен източник на информация, но показват предимно какво искат продавачите, а не непременно какво плащат купувачите.

  При разглеждането на активни обяви обикновено не знаем:

  • дали имотът действително ще бъде продаден;
  • колко време вече се предлага;
  • дали е публикуван от няколко агенции;
  • дали цената е променяна;
  • каква отстъпка ще бъде договорена;
  • дали площта е посочена коректно;
  • дали в цената са включени мебели, гараж или паркомясто;
  • дали има проблем с документите;
  • дали обявата все още е актуална.

  Затова не е достатъчно собственикът да намери пет сходни обяви, да избере най-високата цена и да приеме, че неговият имот струва толкова.

  Активните оферти показват конкуренцията, но не дават пълна картина за реално сключените сделки.

  Как купувачите определят дали цената е разумна?

  Повечето активни купувачи не разглеждат само един имот. Те сравняват едновременно множество предложения в сходен ценови диапазон.

  Например купувач с бюджет 220 000 евро може да сравнява:

  • ремонтиран панелен апартамент в един квартал;
  • неремонтиран тухлен апартамент в съседен район;
  • по-малко жилище в нова сграда;
  • по-голямо жилище без асансьор;
  • апартамент с паркомясто, но на по-неудобна локация.

  Това означава, че истинската конкуренция на един имот невинаги са само жилищата в същия блок или квартал.

  Конкуренти са всички предложения, между които целевият купувач реално може да избира.

  Ако друг имот предлага по-добро съотношение между цена, местоположение, площ, състояние и риск, купувачът вероятно ще предпочете него.

  Защо две привидно сходни жилища могат да имат различна цена?

  Два апартамента могат да бъдат в един и същ квартал, да имат еднакъв брой стаи и близка площ, но въпреки това да се различават значително като стойност.

  Причината е, че цената се определя от комбинация от много характеристики.

  Местоположение и микролокация

  Кварталът е само първото ниво на оценяване. В рамките на един и същ район може да има значителни разлики между отделните улици и части.

  Върху стойността могат да влияят:

  • разстоянието до метро или градски транспорт;
  • достъпът до училища и детски градини;
  • близостта до паркове;
  • наличието на магазини и услуги;
  • шумът от булевард или заведение;
  • възможностите за паркиране;
  • плътността на застрояване;
  • гледката от жилището;
  • състоянието на съседните сгради;
  • бъдещи инфраструктурни проекти.

  Апартамент на тиха вътрешна улица може да бъде по-привлекателен от сходно жилище на натоварен булевард, въпреки че и двете се намират в един квартал.

  Тип и качество на строителството

  Купувачите оценяват различно:

  • панелното строителство;
  • ЕПК;
  • старите тухлени сгради;
  • новото строителство;
  • затворените комплекси;
  • сградите с ограничен брой жилища.

  Самият етикет „тухла“ или „панел“ обаче не е достатъчен. Значение имат годината на строителство, качеството на изпълнение, поддръжката, общите части и техническото състояние.

  Добре поддържан панелен блок на предпочитана локация може да бъде по-търсен от слабо изпълнена нова сграда в неудобна част на града.

  Реална площ и начин на изчисляване

  Обявената площ невинаги означава едно и също.

  При някои жилища се посочва чистата застроена площ. При други към нея са добавени общите части, мазе, таван, тераси или други помещения.

  Така два апартамента, обявени като 100 квадратни метра, могат да предлагат различна реално използваема жилищна площ.

  Затова цената на квадратен метър може да бъде подвеждаща, когато не се сравняват еднакво изчислени площи.

  Етаж

  Етажът влияе различно в зависимост от сградата.

  Обикновено купувачите проверяват:

  • има ли асансьор;
  • работи ли надеждно;
  • има ли жилища под апартамента;
  • има ли риск от влага на първи етаж;
  • ремонтиран ли е покривът;
  • има ли отстъпени тераси на последния етаж;
  • каква е гледката;
  • какъв е шумът;
  • доколко жилището е достъпно за възрастни хора или семейства с деца.

  Първият и последният етаж невинаги са автоматично по-нежелани. Добрата гледка, голямата тераса, дворът или високият жилищен първи етаж могат да променят оценката.

  Изложение и естествена светлина

  Светлите жилища с добро изложение често привличат повече интерес.

  Но изложението трябва да се разглежда заедно с:

  • наличието на засенчващи сгради;
  • размера на прозорците;
  • етажа;
  • разпределението;
  • гледката;
  • прегряването през лятото;
  • разходите за отопление.

  Жилище с южно изложение, гледащо непосредствено към съседна сграда, може да бъде по-малко привлекателно от апартамент с източно или западно изложение и открита гледка.

  Разпределение

  Функционалното разпределение може значително да повиши стойността на един имот.

  Купувачите оценяват:

  • самостоятелните стаи;
  • достатъчния размер на дневната;
  • възможността за обособяване на допълнителна спалня;
  • наличието на две санитарни помещения;
  • мястото за съхранение;
  • малкия процент неизползваеми коридори;
  • удобната връзка между помещенията.

  Голям апартамент с нефункционално разпределение невинаги струва повече от по-малко, но по-добре организирано жилище.

  Състояние на имота

  Ремонтът може да увеличи стойността, но не всяка вложена сума се възстановява при продажба.

  Купувачите правят разлика между:

  • основно ремонтирано жилище;
  • козметично освежен апартамент;
  • стар, но запазен имот;
  • жилище за цялостен ремонт;
  • ремонт с качествени материали;
  • визуално впечатляващ, но технически компромисен ремонт.

  Силно индивидуалният интериор също може да ограничи кръга от купувачи. Това, което собственикът възприема като скъпо подобрение, може да бъде разглеждано от купувача като бъдещ разход за премахване и промяна.

  Състояние на сградата

  Не се продава само апартаментът. Купувачът придобива и част от сградата.

  Значение имат:

  • покривът;
  • фасадата;
  • асансьорът;
  • входът;
  • щранговете;
  • електрическата инсталация;
  • контролът на достъпа;
  • наличието на технически проблеми;
  • организацията на етажната собственост;
  • планираните ремонти и разходи.

  Луксозно ремонтиран апартамент в неподдържана сграда може да има по-ниска стойност от по-скромно жилище в добре управляван вход.

  Правен и документален статус

  Юридическите особености могат да окажат сериозно влияние върху цената и възможността за продажба.

  Проблеми могат да възникнат при:

  • неуредена собственост;
  • множество наследници;
  • ипотеки и възбрани;
  • право на ползване;
  • незаконни преустройства;
  • разминаване между документи и реално състояние;
  • липсващи строителни книжа;
  • неподходящ статут;
  • спор за собственост;
  • невъзможност за ипотечно финансиране.

  Имот, който не може лесно да бъде финансиран с банков кредит, обикновено има по-малък кръг от потенциални купувачи.

  Допълнителни помещения и удобства

  Върху цената могат да влияят:

  • гараж;
  • паркомясто;
  • мазе;
  • таван;
  • склад;
  • двор;
  • голяма тераса;
  • асансьор;
  • портиер;
  • охрана;
  • контрол на достъпа;
  • ниска такса за поддръжка.

  Стойността на тези характеристики зависи от района. Паркомястото има особено голямо значение в квартали с тежък недостиг на паркиране, но по-малко значение на места, където свободни места се намират лесно.

  Защо цената на квадратен метър не е достатъчна?

  Цената на квадратен метър е удобен ориентир, но често създава фалшиво усещане за точност.

  Тя не отчита напълно:

  • разпределението;
  • чистата площ;
  • състоянието;
  • етажа;
  • изложението;
  • гледката;
  • общите части;
  • паркирането;
  • правните рискове;
  • ремонта;
  • допълнителните помещения.

  По-малките жилища обикновено могат да имат по-висока цена на квадратен метър от по-големите. Причината е, че общата им цена остава достъпна за по-широк кръг купувачи.

  Например едностаен апартамент от 45 квадратни метра и четиристаен от 150 квадратни метра в една сграда не трябва механично да се оценяват по еднаква цена на квадратен метър.

  Общият бюджет на купувача е също толкова важен, колкото и единичната цена.

  Как се прави сравнителен пазарен анализ?

  Сравнителният пазарен анализ е един от основните методи за определяне на реалистична офертна цена.

  Процесът включва няколко стъпки.

  1. Определяне на точната категория на имота

  Първо трябва да се установи какво точно се оценява:

  • вид на имота;
  • тип строителство;
  • реална площ;
  • брой стаи;
  • район и микролокация;
  • етаж;
  • състояние;
  • допълнителни характеристики.

  Без правилна категоризация могат да бъдат избрани неподходящи сравнения.

  2. Откриване на преки конкуренти

  Избират се имоти, които целевият купувач действително би разглеждал като алтернатива.

  Най-полезни са предложенията със сходни:

  • местоположение;
  • бюджет;
  • площ;
  • тип строителство;
  • функционалност;
  • състояние.

  3. Отделяне на реалистичните от нереалистичните оферти

  Не всяка активна обява е надежден ориентир.

  Трябва да се отчете:

  • от колко време е публикувана;
  • дали цената е намалявана;
  • дали има дублирани обяви;
  • дали имотът все още е наличен;
  • дали информацията изглежда достоверна;
  • дали предложението получава реален интерес.

  4. Корекции за разликите

  Ако сравняваният имот има гараж, по-добър етаж или основен ремонт, това трябва да бъде отчетено.

  Същото важи и за недостатъците:

  • шум;
  • нужда от ремонт;
  • липса на асансьор;
  • лошо изложение;
  • неуредени документи;
  • неподдържана сграда.

  Корекциите не трябва да се правят механично. Един недостатък може да има различно значение за различните типове купувачи.

  5. Определяне на ценови диапазон

  След анализа се определят приблизително:

  • вероятна бърза продажна цена;
  • реалистична пазарна цена;
  • оптимистична офертна цена;
  • цена, над която интересът вероятно ще спадне значително.

  Това дава по-полезна информация от посочването на една единствена сума.

  Как срокът за продажба влияе върху цената?

  Цената и срокът за продажба са пряко свързани.

  Собственик, който трябва да продаде бързо, обикновено не може да използва същата стратегия като собственик, който има възможност да изчака.

  Условно могат да бъдат разграничени три подхода.

  Бърза продажба

  При необходимост от бърза сделка цената трябва да бъде достатъчно привлекателна, за да мотивира купувачите да действат незабавно.

  Това не означава непременно продажба на безценица. Правилно подбраната цена може да привлече няколко заинтересовани купувачи и да създаде конкуренция.

  Продажба в нормален срок

  При този подход се търси баланс между максимално добър резултат и разумен период на предлагане.

  Имотът трябва да бъде позициониран така, че да попадне в списъка за оглед на достатъчно голям брой подходящи купувачи.

  Опит за максимално висока цена

  Тази стратегия може да бъде оправдана при уникален имот, ограничено предлагане или собственик без времеви натиск.

  Рискът е, че прекалено амбициозната цена може да доведе до дълъг престой на пазара и постепенно обезценяване на самата оферта в очите на купувачите.

  Какво се случва, когато имотът е надценен?

  Някои собственици смятат, че няма опасност да започнат от много висока цена, защото винаги могат да я намалят по-късно.

  Този подход изглежда логичен, но крие няколко риска.

  Пропуска се първоначалният интерес

  Най-активните купувачи следят новите предложения. Ако имотът излезе на пазара на очевидно висока цена, те могат да го отхвърлят още преди оглед.

  Когато цената бъде намалена след няколко месеца, част от тези купувачи вече може да са придобили друг имот.

  Намаляват запитванията и огледите

  Купувачите обикновено търсят в конкретни ценови диапазони.

  Ако жилището е обявено над реалистичния си диапазон, то ще се конкурира с по-добри имоти и може да не достига до правилната аудитория.

  Обявата остарява

  Продължителното присъствие на пазара създава въпроси:

  • Защо още не е продаден?
  • Има ли скрит проблем?
  • Колко е склонен да отстъпи собственикът?
  • Ще има ли следващо намаление?

  Това отслабва позицията на продавача при преговори.

  Натрупват се разходи и пропуснати възможности

  Докато имотът стои непродаден, собственикът може да продължи да плаща:

  • данъци;
  • такси;
  • режийни разходи;
  • поддръжка;
  • вноски по кредит;
  • разходи за празно жилище.

  Освен преките разходи могат да бъдат пропуснати и други възможности, например покупка на ново жилище или инвестиране на средствата.

  Крайната продажна цена може да бъде по-ниска

  Твърде дългият престой на пазара може да доведе до по-силен натиск за отстъпка.

  Вместо да постигне висока цена, собственикът може накрая да продаде по-евтино, отколкото ако имотът е бил позициониран правилно от самото начало.

  Кога ниската цена води до загуба за продавача?

  Ниската начална цена не е автоматично добра стратегия.

  Тя може да доведе до загуба, когато:

  • няма достатъчно широко представяне на имота;
  • няма конкуренция между купувачите;
  • продавачът приеме първото предложение;
  • качествата на имота не са показани добре;
  • липсват професионални снимки и видео;
  • не е направен предварителен пазарен анализ;
  • собственикът не е информиран за реалното търсене.

  В някои случаи по-ниската начална цена може да се използва като част от стратегия за привличане на повече купувачи. Този подход обаче работи само при добро представяне, активен маркетинг, ясен процес и наличие на реална конкуренция.

  Просто да се обяви имотът евтино не гарантира, че цената ще се повиши.

  Защо оценката на място е важна?

  Точната оценка трудно може да бъде направена само по телефон, снимки или адрес.

  При посещение на място могат да се проверят характеристики, които често липсват в обявите и документите:

  • реалното състояние;
  • естествената светлина;
  • гледката;
  • шумът;
  • миризмите;
  • общите части;
  • асансьорът;
  • достъпът;
  • паркирането;
  • качеството на ремонта;
  • състоянието на входа и съседните имоти;
  • възможностите за преустройство;
  • реалното усещане за пространство.

  Два апартамента с еднакви параметри на хартия могат да оставят напълно различно впечатление при оглед.

  Поради тази причина автоматичните онлайн оценки могат да служат като първоначален ориентир, но не трябва да се приемат като окончателно определяне на продажната цена.

  Как представянето на имота влияе върху постигнатата цена?

  Пазарната стойност и представянето на имота са свързани, но не са едно и също.

  Добрата реклама не може да превърне слаб имот в отличен. Тя обаче може да помогне качествата му да бъдат забелязани от повече подходящи купувачи.

  Професионалното представяне може да включва:

  • подготовка и подреждане;
  • отстраняване на дребни дефекти;
  • професионални снимки;
  • видео представяне;
  • точна схема или план;
  • виртуална разходка;
  • подробно и достоверно описание;
  • реклама в подходящи канали;
  • организация на огледите;
  • предварително подготвени документи.

  При слабо представяне собственикът може да получи по-малко интерес и погрешно да заключи, че проблемът е само в цената.

  При добро представяне реакцията на пазара дава много по-надеждна информация.

  Как пазарът показва дали цената е правилна?

  След публикуването на имота трябва да се наблюдават конкретни показатели.

  Почти няма разглеждания

  Възможен проблем е недостатъчното разпространение, неподходящото заглавие, грешната категория или лошото представяне.

  Има разглеждания, но няма запитвания

  Това често показва, че купувачите виждат офертата, но не приемат съотношението между цена и характеристики.

  Има запитвания, но няма огледи

  Възможно е информацията, получена по телефона, да разкрива недостатък, който не е бил ясно посочен в обявата.

  Причината може да бъде и неудобна организация на огледите.

  Има огледи, но няма предложения

  Това е важен сигнал. Купувачите са били достатъчно заинтересовани, за да посетят имота, но след огледа не виждат достатъчна стойност на исканата цена.

  Има предложения, но всички са значително по-ниски

  Пазарът вероятно оценява имота под очакванията на собственика.

  Преди промяна на цената трябва да се анализира дали предложенията са сериозни и дали идват от различни независими купувачи.

  Има бърз и силен интерес

  Това може да означава, че цената е правилна, но може да показва и че имотът е обявен прекалено ниско.

  Затова не е разумно автоматично да се приема първото предложение, без да се оцени целият интерес.

  Как да определите правилната начална офертна цена?

  Подходящата начална цена трябва да отговаря едновременно на няколко условия:

  1. Да бъде защитима с реални аргументи.
  2. Да поставя имота сред подходящите конкуренти.
  3. Да попада в търсенията на целевите купувачи.
  4. Да оставя разумна възможност за преговори.
  5. Да не отблъсква пазара още при публикуването.
  6. Да съответства на срока и целите на собственика.
  7. Да отчита начина на представяне и продажба.

  Не съществува универсално правило, според което към оценената цена винаги трябва да се добавят например 5%, 10% или 20% за преговори.

  При някои имоти малък резерв е оправдан. При други дори минималното завишаване може да ги постави в по-висок ценови диапазон с много по-силни конкуренти.

  Най-честите грешки при определяне на цената

  Избиране на най-скъпите обяви

  Най-високата публикувана цена не е доказателство за стойност. Често точно тези оферти стоят най-дълго на пазара.

  Оценяване според необходимата сума

  Фактът, че собственикът има нужда от определена сума за следваща покупка, не увеличава стойността на текущия имот.

  Добавяне на всички разходи по ремонта

  Не всяко подобрение се възстановява изцяло при продажбата.

  Сравняване само по квартал и квадратура

  Дори в една сграда могат да съществуват значителни разлики между отделните жилища.

  Игнориране на недостатъците

  Собствениците естествено познават предимствата на дома си, но понякога подценяват недостатъците, които купувачите виждат веднага.

  Избор на най-високата обещана оценка

  Най-високото обещание не е непременно най-точната оценка.

  Добрата оценка трябва да бъде подкрепена с конкретни сравнения, аргументи и стратегия, а не само с желана сума.

  Многократни минимални намаления

  Поредица от малки корекции може да научи купувачите да чакат следващо намаление.

  Когато има достатъчно доказателства, че цената е неправилна, по-ефективно може да бъде едно ясно и обосновано препозициониране.

  Как собственикът може да провери оценката?

  Преди да избере цена, собственикът може да поиска от оценяващия да обясни:

  • Кои имоти са използвани за сравнение?
  • Защо са избрани точно те?
  • Какви са разликите спрямо оценяваното жилище?
  • Кои са преките конкуренти?
  • Какъв е профилът на вероятния купувач?
  • Колко време вероятно ще отнеме продажбата?
  • Какви рискове има при по-висока цена?
  • Какъв интерес може да се очаква?
  • Какво ще включва рекламната стратегия?
  • Кога и по какви показатели ще се преразглежда цената?

  Професионалната оценка не трябва да бъде просто число. Тя трябва да съдържа логика, доказателства и план за действие.

  Реалната цена се определя от пазара, но стратегията има значение

  Нито собственикът, нито брокерът могат едностранно да определят колко струва един имот.

  Окончателното потвърждение идва от поведението на реалните купувачи и от постигнатата сделка.

  Това обаче не означава, че собственикът трябва пасивно да чака „пазарът да реши“.

  Правилната подготовка, реалистичното позициониране, професионалното представяне и добрият процес на преговори могат да окажат значително влияние върху крайния резултат.

  Целта е имотът:

  • да достигне до правилните купувачи;
  • да бъде сравняван с подходящите конкуренти;
  • да привлече достатъчно интерес;
  • да създаде добра позиция за преговори;
  • да бъде продаден при най-добрите реалистично постижими условия.

  Гледайте пълния уебинар

  В двучасовия уебинар Антон Илиев разглежда подробно как се определя реалната цена на имот и кои грешки могат да струват скъпо на собственика.

  Видеото е подходящо за собственици, които:

  • планират продажба на жилище в София;
  • не знаят на каква цена да публикуват имота си;
  • вече продават, но не получават достатъчно интерес;
  • са получили силно различаващи се оценки;
  • искат да разберат как купувачите сравняват офертите;
  • се колебаят дали да намалят цената;
  • искат да избегнат продажба под реалната стойност.

  Вградете тук видеото: „Как се определя реалната цена на имот?“

  Професионална оценка и стратегия за продажба в София

  КА5 имоти работи със собственици на жилищни имоти в София.

  При определянето на подходяща офертна цена разглеждаме:

  • местоположението и микролокацията;
  • типа и състоянието на сградата;
  • площта и разпределението;
  • етажа и изложението;
  • състоянието на жилището;
  • преките конкурентни предложения;
  • профила на потенциалните купувачи;
  • очаквания срок за продажба;
  • необходимата рекламна стратегия;
  • възможностите за преговори.

  Целта не е да посочим най-високата цена, която собственикът би искал да чуе. Целта е да изградим стратегия за постигане на максимално добър резултат при реалните пазарни условия.

  За оценка на място и обсъждане на продажбата на жилищен имот в София можете да се свържете с екипа на КА5 имоти.

  Често задавани въпроси

  Как се определя пазарната цена на имот?

  Пазарната цена се определя чрез анализ на местоположението, площта, строителството, състоянието, етажа, разпределението, документите, конкурентните оферти и реалното търсене от купувачи.

  Офертната цена показва ли колко струва имотът?

  Не задължително. Офертната цена е сумата, поискана от продавача. Тя може да бъде по-висока или по-ниска от реалистичната пазарна стойност.

  Може ли цената да се определи само по квадратурата?

  Не. Цената на квадратен метър е само ориентир. Тя не отчита напълно разпределението, състоянието, етажа, изложението, сградата, гледката и правния статус.

  Защо е необходим оглед за оценка?

  Огледът позволява да се проверят реалното състояние, светлината, шумът, гледката, общите части, качеството на ремонта и други характеристики, които не могат да се оценят точно по документи или снимки.

  Как да разбера дали имотът ми е надценен?

  Типични сигнали са малък брой запитвания, липса на огледи, огледи без предложения, продължителен престой на пазара и оферти от купувачи, които постоянно са значително под обявената цена.

  Колко трябва да се добави към цената за преговори?

  Няма универсален процент. Размерът на резерва зависи от имота, търсенето, ценовия диапазон, конкуренцията и стратегията за продажба.

  Онлайн калкулаторите дават ли точна оценка?

  Онлайн оценките могат да дадат първоначален ориентир, но обикновено не отчитат всички специфики на жилището, сградата, микролокацията и текущото поведение на купувачите. Изключително несериозно е да ползвате онлайн калклулатор за да определите пшродажната на своя апртамент или къща в София. Онлайн калклулаторите могат да анализрат единствено информацията, която свободно могат да намерят в публичното и интернет пространстовото (както и изкуственият интелект). В публичното пространство се рекламират и предлагат апартаменти и къщи в София с ограничена и непълна информация. Дефектите са скрити и не се обявяват, общите части, фасадите, шума, гледките, замърсяването на въздуха не са неща, които някой би желал да обяви в рекламата на имота си. Следователно в интернет се виждат основно желанията на продавачите и цените, които биха искали да получат. Реалните сделки в някои ценови класове се разминават с по НАД 40% от обявените в порталите цени. Единствено оглед на място от професионалист може да ви даде точен ориентир. На всичкото отгоре КА5 имоти предлагат БЕЗПЛАТНА оценка за жилищни имоти в София, която се извършва САМО след посещение на място в конкретният имот.

  По-високата начална цена означава ли по-висока продажна цена?

  Не. Прекалено високата цена може да намали интереса, да удължи продажбата и да отслаби позицията на собственика при преговори.

  Възможно ли е имотът да се продаде над обявената цена?

  Да, възможно е при силно търсене, подходяща начална цена, добро представяне и наличие на повече от един сериозен купувач. Това обаче не може да бъде гарантирано.

  Кога трябва да се промени цената?

  Цената трябва да се преразгледа, когато имотът е представен професионално и достига до правилната аудитория, но за разумен период не получава достатъчно запитвания, огледи или сериозни предложения.