Как се прави оценка на имот?

Последна редакция 22.08.2021 година

В този материал ще научите как се определя цената за реализиране на продажба на недвижим имот. Гледате другите оферти за имоти, които са подобни на вашият и не смятате, че имотът ви е надценен? Как можете да разберете, че цената на вашия имот е много висока – нищо не се случва след като сте го обявили за продажба! Но кой го е обявил за продажба, как го е обявил, показва ли го на всички?

Как да разберете, че имотът ви е подценен – не бързайте с изводите – попитайте професионалист, но ако в рамките на първите една-две седмици имате над 10-15 огледа и повече от 2-3 предложения за покупка веднага след огледите…трябва да внимавате. Има огромна вероятност имотът ви да е подценен. Разбира се, съвсем не изключвам възможността, вашите брокери да са ви направили перфектната презентация, последвана от мощна рекламна кампания и ден на отворените врати. Няма как всеки да знае как се прави оценка на имот, но можете поне да внимавате за някои от тези неща.

ПРАВИЛО НОМЕР ЕДНО:
Абсурдно е да смятате, че можете да си оцените имота без оглед на място от професионалист. Ако 5000-30000 евро финансова загуба няма никакво значение за вас, тогава експериментирайте смело! Но, ако все пак искате да сте сигурни, че ще получите справедлива пазарна цена, попитайте за безплатна оценка. Няма да ви коства нищо, освен да отделите 15 минути за посещение в жилището. 15 минути от вашето време, можете да го приемете и като застраховка, при това БЕЗПЛАТНА, против загуба на хиляди евро!

ПРАВИЛО НОМЕР ДВЕ:
Ако все пак държите сами да си оцените имота е много важно е да знаете, че цените, на които се предлагат имотите, не винаги са тези същите цени, на които се продават в последствие! Много често в цените, които виждате в интернет, са калкулирани предварително заложени отстъпки: за преговори, комисионни за брокерите, които предлагат имотите и т.н. Освен това, една огромна част от имотите изобщо не попадат в графата правилно оценени! Много от тези имоти стоят в публичното пространство, в реклама в интернет от години и е много погрешено, съдейки по тяхната цена, на която те се предлагат, да се определя цената, на която вие смятате да продадете своя имот. Пак да подчертая – предлагане и продаване НЕ е едно и също.

ПРАВИЛО НОМЕР ТРИ:
При оценяването на имот, с цел реализиране на успешната му продажба, е необходимо да се вземат в предвид и последващите действия, които ще се случат СЛЕД поставянето на оценката. Ако тези действия не са подходящи и резултатът няма да бъде най-добрия. Ако направим аналог (макар, че не е много редно да е точно такъв) с поставянето на диагноза за конкретна болест, то нали е нормално, след тази диагноза да се назначи и необходимото лечение, за да бъде излекуван човека, на когото е поставена? Следователно – за да бъде реализиран в продажба един имот, то съвсем не е достатъчно само да бъде определена и неговата справедлива, правилна и точна продажна цена. За реализирането на максимално висока цена за вашият жилищен имот в София са необходими и набор от действия, които да се предприемат веднага, след като се вземат в предвид обичайните неща при оценяването, а те са:

1. Имот се оценява само след оглед на място

2. Основните и най-важни неща за оценката за продажба са:

а) Местоположението, местоположението, местоположението! Както не случайно казват американците – „Location, Location, Location“ Два абсолютно идентични тристайни апартамента ще бъдат с коренно различни цени, в зависимост от това, в коя част на София са те. В Люлин или в Младост цената може да бъде различни с повече от 25%.

б) Тип строителство – монолитно строителство или както е наложен в имотния бранш жаргона – тухла, панел или ЕПК. Един супер луксозен двустаен панелен апартамент в Орландовци със сигурност ще бъде по-евтин от двустаен апартамент за основен ремонт, монолитно строителство, в сграда от 60-70-те години в която и да е част на Лозенец.

в) Квадратура, брои на стаите и тяхното разпределние – цената на квадратен метър е пряко свързана с общата квадратура на жилището. Няма как да сравняваме цените на квадратен метър на тристайни и едностайни жилища, дори в един и същи блок.

г) Етаж – жилищата на партерни, първи и последни етажи са с по-ниски цени от всички останали.

д) Изложение на стаите – юг, север, запад, изток. Има значение накъде гледа жилището, в кои от стаите му влиза слънце и в кои не.

е) Състояние на жилището – за основен ремонт, за козметичен ремонт, основно ремонтиран, луксозно ремонтиран, дизайнерски ремонт и т.н.

ж) Състояние на общите части във входа – колко са подържани, има ли редовно почистване.

з) Състояние на фасадата на сградата – фактор, който трудно може да се промени без участието на всички съседи.

и) Ако жилището е на етаж, по-висок от трети, много важно е наличието на асансьор и съответно неговата липса се отразява много пряко на цената в посока надолу. Две абсолютно еднакви жилища, в два съседни входа, в един и същи блок, на едни и същи етажи (примерно шести) и в еднакво състояние, ще бъдат със съвсем различни цени. Това жилище, което е във вход, в който няма асансьор (или има, но не работи), ще бъде с поне 20% по-ниска цена от „братчето“ си в съседния вход с работещ асансьор. В центъра на София има голямо предлагане на жилища, които са на етажи 5-ти, 6-ти и са без асансьор. Подобни имоти трябва да са на по-ниска цена, за да бъдат реализирани успешно.

й) Шум – може да е по-надолу в списъка, но всъщност има много хубави жилища, които са в сгради гледащи към големи булеварди или шумни кръстовища. Освен шума, в тях влиза и много мръсотия. Тези жилища понякога са много трудни за реализация, именно поради тяхното конкретно местоположение.

к) Гледка – Слагам я чак тук, не заради друго, а защото в застроен град като София, не винаги има как гледката да е към Витоша.

л) Съседи – не на последно място, но все пак към края, защото съседите в един жилищен блок са фактор с променлива величина. Днес са тези съседи, но утре те могат да се сменят. Ако в един вход има 2-3 апартамента, които се дават под наем – техните обитатели периодично ще се сменят и респективно постоянно ще имате нови съседи.

м) Гараж или паркомясто – изобщо не трябва да е чак толкова на долу в списъка, но всъщност гаражите, като самостоятелни обекти, са по-скъпи от паркоместата и също подлежат на отделно оценяване. При всички положения вдигат цената на жилището, в сравенение с тези жилища, които не притежават място за паркиране.

н) Ако жилището е на последен етаж – има ли смисъл да споменаваме колко е важно дали покривът е ремонтиран и ако е ремонтиран, има ли гаранция?

о) Ако жилището е на партерен или първи етаж – много е важно за неговата оценка накъде гледат стаите. Ако гледат към вътрешен двор, цената ще бъде по-висока от същото жилище, което гледа изцяло към тротоар и улица.

п) Ако жилището се продава докато вътре живеят наематели – може да звучи странно, но това също оказва влияние на цената на жилището. Ето защо – ако наемателите умишлено саботират продажбата (което се случва при 7 от 10 продажби), това определено може да отблъсне купувачите и да ги откаже от покупката. Това се случва, защото когато човек купува жилище, всъщност много трудно се доверява на който и е да е било. Тъй като продавачът и купувачът всъщност са в два различни лагера – единият иска да купи изгодно, а другият да продаде колкото се може по-скъпо, няма как приказките на продавача да бъдат убедителни за купувача (купи си моят имот, той е най-хубав). Всеки си хвали стоката и това е съвсем нормално.

Съответно, мнението на наемателя, който ползва жилището от години или от месеци, може да окаже най-силно влияние върху решението на купувача, защото се явява като независима страна. Той нито продава, нито купува, но има една малка подробност. Наемателят всъщност вече е наел това жилище, следователно, за да живее там от месеци или години, има причина за това и определено му харесва. В противен случай щеше да наеме някое друго жилище, нали така? Не познавам наемател, на който да му е приятно, докато живее някъде и си плаща наема, да му влизат всеки ден чужди хора за оглед и да му отнемат от времето по 20-30 минути на оглед. За да не влияе наемателят на продажбата на жилището, е необходимо – най-малкото да не присъства по време на огледите. В противен случай, без да разберете, може цената на жилището ви да падне.

р) И най-добрите лицензирани оценители на недвижими имоти да ви оценят жилището за продажба, но продажбата в последствие трябва да се осъществи, което отнема време и средства. Много е важно как ще се осъществи и от кого.


Освен тези 16-17 критерия, по които се случва техническото оценяване, има и голяма част, която е наречена човешки фактор. Благодарение на него, много хора губят хиляди евро и пак в благодарение на него, други хора печелят повече над пазарната си цена. Човешкият фактор започва да оказва влияние върху цената на имота, още в частта с рекламата и приемането на входящите обаждания от потенциални купувачи и запитванията им по имейл.

Как ще отговорите на въпросите на кандидатите за оглед, кога ще ги приемете за оглед, по кое време на деня, какво и как ще им говорите и как ще се държите по време на огледите с тях, са неща, които оказват голямо влияние за цената на имота.

Определянето на правилната пазарна цена на недвижим имот, както стана ясно, НЕ става само на база на предлагане на аналогични имоти, при това само в интернет. Само професионалист може да ви отговори как се прави оценка на имот, на база на своя опит през годините и по информация на реално сключени сделки в района, в който се предлага този имот.

Дори оценителите на недвижими имоти нямат необходимата информация, знания и опит как се прави оценка на имот, в сравнение с опитните брокери, които се занимават с посредничество при покупко-продажби на имоти. Това е така, защото оценителите оценяват на 95% имоти, които са им предложени от банките и на които предстои ипотека.

*******************Реално обаче, повече от половината имоти в София се реализират на пазара, като биват купувани от купувачи БЕЗ ипотечен кредит и дори без потребителски такъв.*******************************

Информацията, поне в това отношение, е публична и можете да я видите в сайта на агенцията по вписванията. Там съвсем ясно можете да преброите (давам пример), че в София за 2020 година са станали общо 28 156 броя продажби, отделно от тях има 4814 дарения, 10 024 договорни ипотеки и 4264 законни ипотеки. Тези цифри категорично ни показват едно нещо (2020 година е годината, през която през март месец се появи пандемията в цял свят…), че от 28 156 продажби, ипотеките са само 14 838, тоест около половината от сделките в столицата се случват без ипотечни кредити.

Има и още една подробност в тази връзка. Една немалка част от тези ипотеки не са били целеви за покупка на имоти, а са били с друга цел, като например – ипотекиране на собствен имот с цел ремонт или пък рефинансиране на стар кредит и т.н. Поради тази причина, по всяка вероятност, повече от половината имоти в столицата се купуват от купувачи със собствени средства, без да им е необходим ипотечен кредит. На разговорен език – всеки втори купувач в София е с кеш! Това е причината оценителите, които работят, правейки основно оценки за банките, да нямат пълната картинка на ценовите нива при сделките с имоти в София. Това е и причината брокерите да са най-информирани за това как се прави оценка на имот. Вижте в това видео как се определя реална пазарна цена при продажба на парцел.

Вижте тук конкретно как се определя цената за продажба на къща в София.

В случай, че имате нужда от професионална оценка на жилищен имот – тристаен апартамент, четиристаен апартамент, мезонет, къща в София – КА5 имоти може да Ви предложи напълно БЕЗПЛАТНА професионална оценка. Тази оценка ще ви помогне да разберете към днешна дата на каква цена можете да си продадете жилището в столицата, без да търпите финансови загуби. Пишете ни, или ни се обадете още сега, за да си запишете час за посещение и БЕЗПЛАТНА оценка. 0800 15 484, 0892 04 111, 0895 500 322;



Последна редакция 20.08.2021 година

CAPTCHA