Очакваната криза с продажните цени на жилищата в София не се осъществи. Вижте какво предстои да се случи.

След съвсем логичните очаквания за спад на продажните цени на жилищата в София се оказа, че те не се сбъднаха, а дори напротив търсенето дори не е спаднало. Причините за това са много и в този материал ще се опитам да ви запозная с тях. Съвсем логични бяха очакванията за спад на цените предвид спрялата икономика в глобален мащаб поради вируса на Ковид 19. Има обаче няколко фактора, които икономистите, които правят анализи няма как да отчетат. Те са икономисти и биха могли да правят прогнози на база различни статистики, показатели, исторически събития, но не работят с клиентите на терен и логично нямат никаква идея колко купувача търсят жилищни имоти в този момент. Тъй като в КА5 имоти ние обслужваме предимно купувачи и основните приходи на фирмата ни са когато сме представители именно на страната на купувача на жилищен имот в София. За да осъществяваме достатъчно на брой такива сделки ние трябва да обслужваме едновременно десетки такива клиенти на месечна база. Някои от тях отлагаха покупките си, други не ги отлагат, но не могат да си изберат, трети капарират още след първите 5-6 огледа, четвърти се отказват от инвестиционните си намерения, защото след безплатна консултация с нас разбират, че не са подготвени нито с достатъчно самоучастие нито с възможност да получат финансиране от банка.

Всъщност много преди да дойде Ковид 19 огромна маса от платежоспособни млади хора, които живеят под наем отлагаха покупката на първи дом поради очаквания за нова криза подобна на тази от преди десет години. Подобни отлагания за взимане на решения за инвестиция наблюдаваме в настроенията на наши клиенти още от края на 2018-та година. Мащабите на слухове от подобен род биха могли да наклонят везните за вземане на решения на хиляди семейства, които всъщност помнят спада на цените от световната финансова криза от преди десетилетие. И точно това се случи те се разколебаваха и си казваха няма как цените да останат същите ще изчакаме да видим какво ще стане. И ето, че стана каквото стана – появи се криза от нов вид – Ковид 19 и този вирус спря икономиката по безпрецедентен начин. Това беше и ключовия момент всички, които са отлагали своята инвестиция да си кажат – „Ето знаех си аз, че ще стане нещо!“. Така е стана – честито на печелившите ако има такива, но нека малко да анализираме какво се случи през последната половин година.

Какви са разликите за пазара на недвижими имоти между световната финансова криза от преди десет години и сегашната ситуация в България и София?

  1. Преди десет години цените на недвижимите имоти се бяха покачили спекулативно на база на очакванията от влизането на страната ни в Европейския съюз на 1-ви януари 2007-ма година, а не на база на възможностите на купувачите и покупателната сила на българските домакинства.
  2. Преди десет години лихвите по ипотечните кредити бяха между 9% и 18% и когато изтеглиш кредит за 30 години на края се оказва, че си върнал 3-4 пъти сумата, която си изтеглил.
  3. Инвеститорите предприемаха необмислени рискове, защото знаеха, че какъвто и проект да пуснат на пазара всичко се изкупуваше на етап „тъмно зелено“ и това ги мотивираше още преди да се разпродали и 20% от новия си проект да търсят парцел за втори и трети нов проект. И изведнъж когато настъпи кризата такава каквато не бяхме виждали никога преди (изключвам 1997-ма година) тези инвеститори се оказаха неподготвени и строежите им замръзнаха. Очакванията за бързи и големи печалби бяха попарени от събития невиждани до този момент.
  4. Преди да фалира КТБ през 2014-та година тази и всички други банки предлагаха лихви по депозитите в размер до 8% годишна доходност. Нещо, което беше нечувано преди това да получаваш подобна годишна доходност без „никакъв риск“ и нужда от управление или каквито и да було съпътстващи други разходи. Чиста печалба… След фалита на КТБ всички други банки свалиха лихвите по депозитите от 8% на около 0.5% на годишна база. Някои клиенти загубиха милиони и много бързо дори бих казал светкавично огромни суми от депозитите се насочиха към инвестиране в недвижими имоти и това моментално и съвсем логично се отрази на цените в посока на горе. Недвижимите имоти може да не са бързо ликвидни, но са доста сигурен и добре познат за българина инструмент за нискорискова инвестиция. Дори и да има моментен спад на цените в дългосрочен план посоката винаги е била ясна – на горе.

Какво е различното сега в сравнение с предишната криза:

  1. През последните десет години банките свалиха лихвите по жилищните кредити трайно под 3% сравнено с най-ниските от преди десетилетие, които бяха 9% всеки сам може да сметне разликите.
  2. Всички участници си взеха поука от предишната криза – инвеститорите и строителите вече не строят каквито и да е проекти и не се захващат с големи проекти или с по няколко обекта едновременно и вече действат доста по-предпазливо. Банките не отпускат ипотечни кредити без доказване на доходи в мащабите, които бяха преди. Преди да приемат имот за обезпечение доста добре преценяват евентуалните бъдещи сътресения на база на множество статистики и проучвания. Купувачите на свой ред вече са в пъти по-подготвени и имат самоучастие, не бързат, избират бавно и не купуват на всяка цена.
  3. Наемите на жилищата се приближиха доста до месечната вноска по ипотечния кредит и когато всеки сметне 2+2 разбира, че живота под наем би могло да е само временно решение при което изречението „по-изгодно ми е да живея под наем от колкото да си купя“ може да е валидно само за хора, които планират да емигрират в чужбина за винаги или за такива, които очакват всеки момент голямо наследство. За всички останали е въпрос на математика и поглед назад във времето колко са стрували жилищата преди 20-30 години и колко струват сега. За справка една панелна гарсониера в обичания от цяла България квартал Младост през 1995-та година е струвала около 10 000-12000 долара. Сега същия имот за основен ремонт струва 55 000 – 60 000 евро. Колко ще струва след още 25 години?
  4. Един от многото уроци, които научиха повечето хора от предишната криза беше дали да купуват на всяка цена в строеж или на така наречения вторичен пазар. Второто е в пъти по-сигурната инвестиция по ред причини, които ще обсъдим в друг материал. Преди да настъпи световната финансова криза през 2009-та година за повечето купувачи нямаше никакво съмнение в какво да инвестират – „Ако ще е гарга да е рошава!“ – се превеждаше съответно на – „Ако ще се дават толкова много пари и ще го изплащаме цял живот този имот по-добре да е нещо ново!“.
  5. В сравнено с предишната криза сега пред купувачите има достатъчно голям вторичен пазар на жилища, които са построени не само в периода от 2010-та година до сега, но и преди това.
  6. Кризата с Ковид 19 беше изненада, но беше изненада само формата под която спря икономиката, а не, че никой не очакваше криза. Напротив както споменах по-горе доста хора очакваха криза под някаква форма и отлагаха инвестициите си точно поради това. Тоест елемент на изненада определено имаше, но драмата от финансова гледна точка изобщо не е толкова голяма колкото можеше да бъде. Сега близо седем месеца след началото на пандемичната драма вече се очертаха някои рамки и ето кои са те:а) Изненадата вече не е на лице Ковид 19 дойде през март сега сме октомври;
    б) Не за всички беше изненада и това се вижда съвсем ясно от статистиката по броя на сделките в София и страната;
    в) Ако това е война, а във войната елемента на изненада е 50% победа, то значи остават другите 50%, но ако съдим за тях по сучилото се до този момент спад на цените на жилищата категорично не се очаква да се случи;
    г) Всички, които са отлагали покупката на първи дом през последните 2-3-4 години в очакване на кризата вече са на пазара и купуват, защото те знаят, че друга криза след тази с Ковид 19 може да няма през следващите 5-10 години и това доведе до ръст макар и малък в броя на сделките в столицата в периода юли, август и септември спрямо същия период на 2019 година, който период е изцяло след карантината;

Нека са да обсъдим и някои много сериозно разпространявани мантри за пазара на имоти от хора, които не разбират от недвижими имоти както и от такива, които го разбират, но се опитват да манипулират пазара за да получат лична изгодна под различна форма.
1. Мантра НОМЕР ЕДНО – „Ей, сега вече ще се спука балона на цените на недвижими имоти!“  Всъщност думата балон идва от друго място и то е много далеч от България, но за това ще четете в други наши материали. Балон естествено няма при положение, че около 70% от покупките на недвижими имоти в България се случват с налични средства без ползването на ипотечни кредити, а в София където цените са най-високи по-малко от 50% от покупките се случват с ипотеки. Или иначе казано „Цар КЕШ“ у нас все още е много голяма сила, а отделно от това никой не може да измери мащабите на сивата икономика и колко милиарда лева с неясен произход се насочват към инвестиции в недвижимите имоти. Ако имаше балон той до сега да се беше спукал. Тепърва българите ще осъзнават колко е стабилен пазара на имоти особено в столицата.

  1. Мантра НОМЕР ДВЕ – Десет милиарда разсрочени кредити, които са „124 997 зaявĸи зa oтлaгaнe зa oбщa cyмa oт 10 187 млн. лeвa e oĸoлo 5% oт oбщия бpoй нa пpeдocтaвeнитe ĸpeдити и 16.5% oт oбщaтa cyмa – 61.64 млpд. лeвa, нa oтпycнaтитe зaeми. И тyĸ идвa лoгичния въпpoc: A ocтaнaлитe 95% oт длъжницитe, ĸoитo имaт дa вpъщaт 83.5% oт ĸpeдититe нe ce ли нyждaят oт oтлaгaнe нa плaщaниятa? Aĸo нe ce нyждaят, зa ĸaĸвa ĸpизa гoвopим въoбщe?“Точно така и аз това питам за каква криза говорим въобще? Не е въпроса само да се хвърлят в медийното пространство разни гръмко звучащи цифри и да се плашат хората. Нека да задълбаем малко в тези цифри – моля, обърнете внимание на думата „отлагане“ тоест има заявки за „отлагане“, което означава, че някаква част от тези 125 000 заявки са удовлетворени, а други не са. Нека сега да помислим малко – какво означава „отлагане“ – да си удължим кредита за всеки случай с една година и да го разсрочим на пример вместо да го изплатим през 2035-та година да го изплатим през 2036-та година. Нека да обърнем внимание на думите – „отлагане“ и „разсрочване“ това не е едно и също с просрочване! Просрочени вноски по кредит и предсрочно изискуем кредит не е едно и също нещо, а също така за сега говорим само за „отсрочване“, а не за „просрочване“ на каквото и да е било.а) Какъв процент от тези 125 000 искания след като се разсрочат с една година след това няма да има възможност да се разсрочат с още една или две години докато бурята не премине? Банките не печелят от разпродаване на имоти, а от лихви по кредитите.б) Нека да ви кажа какво се случва с имотите, които са ипотекирани в банки и в даден момент се спре изплащането на кредита. Минават няколко месеца в които банката преговаря с кредитополучателя и му предлага различни схеми на издължаване. През този период ако напълно е спрял изплащане на месечните си вноски собственикът (ако изобщо е бил толкова глупав да чака този момент) всъщност може да си продаде имота и да погаси кредита си предсрочно и дори да получи печалба от тази сделка. Всеки кредит може да бъде погасен предсрочно с погасяване на оставащата главница по кредита и в този случай всички лихви отпадат. Или иначе казано – изтеглили сте през 2018-та година да речем ипотечен кредит за покупка на тристаен апартамент в Борово. Той тогава е струвал 95 000 евро и вие сте получили от банката да речем 85% като кредит или около 81 000 евро. Останалата сума сте доплатили със самоучастие и в последствие сте направили ремонт на същото това жилище. С днешна дата вие вече сте изплатили малка част от главницата по кредита, но след ремонта вашето жилище вече струва към 2020 година 130 000 евро. Закъсвате в един момент и не можете да си плащате вноските по кредита. Нямате друг имот, който да продадете за да запазите този в който сте вложили голяма сума за ремонт и решавате да го продадете за да не дължите на банката. Брокерите ви го оценяват за бърза продажба на 122 000 евро и за 135 000 евро за бавна, но вие нямате време и искате да се продаде бързо. Получавате след два месеца сумата 122 000 евро плащате си трите процента комисионна на агенцията, която ви е свършила работа бързо и изплащате дължимата главница по кредита, която е да речем около 78000 евро. След тази операция по вашата банкова сметка остават около 40 000 евро и не дължите на никого нищо. Така правят хората, които знаят как да действат правилно. Разбира се освен този тип хора имаме и други, които няма да действат така и ще чакат до последния момент, защото нямат ни най-малка идея за този тип разплащане те си мислят, че като спреш да плащаш вноските по кредита си идват от банката и ти взимат жилището. Нищо подобно не се случва – ще бъде направена оценка на имота и той ще бъде обявен за продажба на публична продан. Запознайте се с това какъв е реда за покупка на имоти, които са на публична продан – за да се явите на търг за да можете да наддавате трябва да разполагате с налични средства – тоест с кеш. Ипотечни кредити за покупка на имот обявен на публична продан банките в България не отпускат. Единственият начин да финансирате подобна покупка с кредит (ако спечелите наддаването) е ако сте изтеглили предварително потребителски кредит, а те са с размер до 60 000 лева и срок на изплащане до 10 години или ако ипотекирате предварително друг ваш имот и парите от кредита са ви в банковата сметка. За да се явите за конкретно наддаване трябва да внесете 10% от обявената първоначална сума на търга и ако спечелите наддаването ще имате до седем работни дни да внесете останалата сума от 90% в противен случай си губите 10-те процента. Тоест ако се изпуснете чак до там, че да ви обявят имота на публична продан значи вие сте…не искам да казвам несъобразителен, а ми се иска да използвам по-силни епитети… Също така „хубавите“ имоти изобщо не стигат до наддаване и ако нямате връзки и достатъчно много пари кеш ще можете да се явите на търг само за тези имоти, които никой не ги е поискал по-рано, а именно – близки и роднини на закъсалите длъжници, съседи, банкови служители, които знаят за просрочения кредит, служители в кантората на частния съдебен изпълнител и т.н. Стигне ли до публична продан един имот, който си заслужава вниманието то желаещите да наддават за него обикновено са достатъчно и винаги от тях някой от тях е почерпил където трябва…в) Нека да предположим, че не съм прав и на пазара все пак се появят няколко хиляди имота, чийто собственици имат затруднения с изплащането на кредитите си. Колко хиляди трябва да се те за да се отразят на пазара и да го разклатят сериозно до степен, че цените да паднат? Основния купувач на жилищни имоти в София са купувачите на първи дом те най-често търсят тристаен апартамент с разрешение за ползване или по-голям двустаен апартамент старо строителство с възможност за преустройство в тристаен. Този тип клиенти не купуват имоти в строеж. Още повече в нестабилни времена да правиш подобна инвестиция се изисква смелост, но в повечето случаи решенията не опират до смелост, а за практичност. В момента на пазара на имоти са излезли всички спекуланти, които имат заделени свободни средства и купуват малки имоти за инвестиция с цел отдаване под наем. На пазара са и правят огледи всички купувачи, които са отлагали през последните години решението си в очакване на кризата, която дойде.

Мантрата с разсрочените кредити скоро ще бъде изконсумирана, защото през април-май 2021 година ще стане една година от тяхното разсрочване. Дали ще се разсрочат с още една година или пък с две това всеки кредитополучател и неговата банка ще преценят според конкретния случай. До края на месец април остават само още шест месеца и аз много добре знам, че няколко хиляди души чакат този момент с нетърпение за да се появят на бял кон на пазара на жилища и се надяват да купят изгодно. На мен от сега ми е ясно разочарованието, което ще изпитат, но както се казва „надеждата умира последна“ и лятото на 2021 година „многохилядно стадо от бели коне“ ще препуска към нотариалните кантори в галоп. Моят съвет е следния – не чакайте да стане месец май – започнете търсенето си от сега, защото решението за покупка не се взима лесно и на повечето хора са им необходими месеци за да разберат с какво ще направят компромиси преди да купят.

Ако сте убедени, че ще има подаръци на пазара на имоти започнете търсенето си не по-късно от февруари, защото до май-юни вече да сте на ясно какво е положението „на терен“ не само по обявите в интернет. И когато яхнете белите коне и се срещнете с другите препускащи да забият колчето си както в края на филма „Далече, далече“ с Том Круз и Нико Кидман да бъдете с едни юзди пред другите ездачи. Само да напомня, че в София ВСЕКИ работен ден през последните три месеца са се случвали по над 100 покупко продажби.

Какво да очаквате ако сте купувач според бюджета с който разполагате за жилищен имот в София:

1. Бюджет до 60 000 евро – не очаквайте абсолютно никакво намаление в този най-търсен ценови клас дори има вероятност догодина на есен цените да се покачат и за тази сума да си купите още по-малък апартамент. Подгответе се, че разноските по прехвърлянето ще са гарантирано за ваша сметка.

  1. Бюджет от 61 000 до 90 000 евро – не очаквайте намаление при преговори по-голямо от 500-1500 евро. Подгответе се, че разноските по прехвърлянето ще са гарантирано за ваша сметка.
  2. Бюджет от 91 000 евро до 120 000 евро – имате шанс за преговори и намаления не по-големи от 3000-4000 евро. Шанс да разделите разноските по прехвърлянето има макар и не голям.
  3. Бюджет за покупка на жилищен имот в София от 121 000 евро до 150 000 евро – имате всички шансове да свалите от цената и повече от 4000 евро особено ако този бюджет е за двустаен апартамент. Шанс да разделите разноските по прехвърлянето също има.
  4. Бюджет за покупка на апартамент в столицата от 151 000 евро до 200 000 евро. В този ценови клас конкуренцията е доста по-малка. Но, съвсем не липсва такава оказва се, че доста семейства могат да си позволят вноски по кредити от порядъка на 1600 лева.

6. Бюджет за покупка на жилищен имот над 200 000 евро. Тук нещата драстично се променят в полза на по-лесно протичащи преговори, по-големи отстъпки и намаления и чувствително по-малко конкуренция. Единствения проблем на покупките в този ценови клас е, че така както купувачите са над нещата и за никъде не бързат попадат на същите хора, които са в ролята на продавачи и започва едно голямо мерене на…его…

Ако сте собственик на жилищен имот в София – едностаен апартамент, двустаен апартамент, тристаен апартамент, четиристаен апартамент, мезонет или къща имате всички шансове да продадете и то точно сега на доста добра цена.

CAPTCHA